Ak chcete postaviť novú budovu, potrebujete pozemok. Veľkosť, lokalita a v neposlednom rade kúpna cena sú pre budúceho majiteľa domu rozhodujúcim kritériom pri výbere nehnuteľnosti. Ale môžete sa na to skutočne bezpečne spoľahnúť? A čo hlbšie vrstvy zeme? Akú dôležitú úlohu zohrávajú? Správa o pôde by mala poskytnúť dostatočné zabezpečenie plánovania so svojimi informáciami.
Čo je pôdna správa?
Správa o podloží je správa, ktorá poskytuje informácie o charaktere pôdy s ohľadom na jej vhodnosť ako stavenisko. Obsahuje výsledky prieskumu a skúmania staveniska. Zahŕňa aj odborné posúdenie týchto výsledkov odborníkom a z toho vyplývajúce dôsledky pre plánovanie stavby. Obsahuje okrem iného tieto informácie:
- únosnosť pôdy
- Informácie o podzemnej vode
- Popis geológie
- možné ekologické záťaže
- Presakovacia schopnosť a mrazuvzdornosť pôdy
- Typ pôdy a trieda pôdy
- Špecifikácie na utesnenie budovy
Správa o pôde poskytuje informácie o geologických vlastnostiach staveniska v dostatočnom predstihu pred začatím výstavby a dáva tak stavebníkovi istotu pri plánovaní.
Problémy, ktoré môže spôsobiť spodná voda
Podzemná voda v hlbších vrstvách zeme môže spôsobiť problémy s postavenou budovou. Pred začatím výstavby je preto dôležité preskúmať jeho správanie. Najväčším problémom je takzvaná lisovacia voda, ktorá vytvára tlak na tesnenia budovy. Toto je najmä prípad, keď presakujúca voda nemôže dobre odtekať alebo je hladina podzemnej vody vo všeobecnosti vysoká. Ak je to známe pred začatím výstavby, môžu sa prijať vhodné opatrenia. Napríklad pivnica potrebuje drenáž, aby steny nenavlhli. Ale ani domy bez podpivničenia nie sú v bezpečí pred vodou v zemi a vyžadujú si aj vhodné opatrenia.
Detekcia toxických kontaminovaných miest
Ak sa budúci pozemok už využíval ako obchodný priestor, pôda by mala byť dôkladne preskúmaná, či neobsahuje kontaminované miesta. Pokojne sa môže stať, že v pôde sú stále toxické látky. Za odstránenie znečistenia je zodpovedný vlastník nehnuteľnosti. Ak sa ako budúci staviteľ chcete vyhnúť vysokým nákladom na likvidáciu, je najlepšie si pred kúpou ujasniť. Istotu tu môže poskytnúť pôdna správa. Toto vyšetrenie však nie je povinné v rámci prieskumu pôdy pre pôdny výkaz. Vyžaduje sa len v prípade nehnuteľností, kde existuje podozrenie na kontaminované miesta. To v prípade, ak firmy na týchto vlastnostiach pracovali s látkami škodlivými pre životné prostredie. Ak chcete byť na bezpečnej strane, mali by ste si objednať túto doplnkovú službu. Najmä ak sa má na veľkom pozemku vysadiť kuchynská záhrada, kvalita pôdy musí byť čistá, aby neohrozovala ľudské zdravie.
Kámoši, starý problém
Mnoho leteckých bômb z druhej svetovej vojny drieme v zemi, nepozorovane. Aj po desaťročiach mnohé z nich stále predstavujú nebezpečenstvo. Postihnuté sú najmä nehnuteľnosti v mestách. V niektorých obciach je dokonca povinnosť prešetriť, či sa nehnuteľnosť nenachádza v určených podozrivých oblastiach. Náklady na obhliadku zvyčajne znáša vlastník nehnuteľnosti. Tieto náklady, ako aj časové oneskorenia, kým sa nevybuchnutá bomba zneškodní, sa musia v určitých oblastiach zohľadniť. Preto má zmysel brať túto eventualitu včas do úvahy.
Je prieskum pôdy povinný?
Každá konštrukcia má významnú váhu, ktorá spočíva na zemi pod ňou a musí byť spoľahlivo podopretá. K tomu potrebujete vedieť, či je zvolené podložie dostatočne stabilné pre plánovanú stavbu. V opačnom prípade hrozí poškodenie novostavby a prípadne aj susedných budov. Geotechnická správa, oficiálny názov pre správu podložia, je preto dôležitým podkladom pre plánovanie a realizáciu stavebných projektov. Slúži predovšetkým ako podklad pre výpočet statiky a pevnosti základu. Stavebné predpisy v Nemecku preto od roku 2008 vyžadujú správu o podloží pre všetky nezastavané nehnuteľnosti, kde sa čaká na stavebný projekt. Táto povinnosť sa nevzťahuje na nehnuteľnosti, ktoré už boli postavené.
Poznámka:
Nestačí vyvodiť závery z pôdnych testov na susednom pozemku. Dokonca aj na malé vzdialenosti sú možné vážne odchýlky, a preto sa pre každú vlastnosť vyžaduje samostatný test pôdy.
Všetky riziká vyplývajúce zo stavby znáša stavebník, t.j. vlastník nehnuteľnosti. Každý staviteľ domu by sa s tým mal včas vysporiadať a jasne regulovať realizáciu a prevzatie nákladov. Pôdny posudok je preto vhodné nechať vypracovať u predajcu, aby sa zabezpečilo, že pozemok je zastavateľný ešte pred kúpou. Ako predávajúci je vhodné nechať si vypracovať aj stavebný posudok, ktorý sa dá ľahko zapracovať do vyjednávania o cene.
Aké sú výhody pôdnej správy?
Ak test pôdy odhalí problematické stavenisko, stavebný projekt nemusí byť nutne opustený. Z zistených problémov možno odvodiť stavebné opatrenia, ktoré novej budove poskytnú dlhodobý a bezpečný základ. Ak sú výsledky vyšetrovania známe pred plánovaním, možno to včas zosúladiť. Každé požadované opatrenie zvyšuje celkové náklady na výstavbu. V závislosti od rozsahu môžu byť tieto náklady také vysoké, že výstavba už nie je možná alebo sa z finančných dôvodov už neoplatí.
Ak je budova postavená bez znalosti charakteru pôdy a bez potrebných ochranných opatrení, môže to mať za následok vysoké následné náklady. Vlhké steny vedú napríklad k tvorbe plesní, ktorých odstránenie je prácne a nákladné, nehovoriac o zdravotných následkoch. Dôsledkom môže byť aj ochabnutie alebo praskliny. Správa o podloží je užitočným nástrojom jednoducho na to, aby sme sa vyhli týmto neskorším defektom a nevyčísliteľným následným nákladom na ich odstránenie.
Kedy by ste mali myslieť na pôdnu správu?
Ak kupujete „starý“dom, potrebujeteniesprávu o podloží. Prebudúcnosť staviteľa domu je potrebná pôdna správa, aby bolo možné podľa toho naplánovať plánovanie stavebného projektu a náklady. Mala by teda vzniknúť pri kúpe nehnuteľnosti, najneskôr však pri plánovaní stavby. Ak sa pred kúpou zisťuje stav pôdy, máte istotu, že neutratíte peniaze za nevyužiteľný pozemok. Potrebné bezpečnostné opatrenia by sa tiež mohli ukázať ako také drahé, že hľadanie alternatívnej nehnuteľnosti dáva väčší zmysel.
Dohoda o vypracovaní pôdneho posudku musí byť súčasťou stavebno-kúpno-predajnej zmluvy najmä pri stavbách s pevnou cenou. Architekti majú povinnosť informovať vlastníkov budov o potrebe pôdneho posudku.
Kto píše pôdnu správu?
Geotechnický odborník má odbornú spôsobilosť na vypracovanie správy o podloží, ktorá uvádza obstaranie podložia. Musí mať oprávnenie na vypracovanie správy podľa DIN 4020 a DIN 1054. Odborníka nájdete cez Zlaté stránky alebo internet. Pomôcť nájsť odhadcu v blízkosti vám môžu aj rôzne združenia staviteľov a Živnostenská komora.
Tip:
Požiadajte svojho architekta o odporúčanie. Pravidelne pracuje s pôdnymi prieskumami a určite vás môže odkázať na odborníkov, s ktorými má dobré skúsenosti.
Ako sa pripravuje pôdna správa?
Pre vypracovanie pôdnej správy je potrebné najskôr analyzovať stav podložia pomocou rôznych technických metód. Na to sú potrebné vhodné vzorky pôdy. Tie sa z vhodného miesta odstránia jadrovou vŕtačkou. Vŕtanie sa spravidla vykonáva v budúcich rohoch plánovanej budovy. Diera ide asi o tri metre hlbšie, ako je plánovaný základ domu. Rôzne vrstvy pôdy vo vzorke poskytujú pohľad na únosnosť a vodné pomery podložia.
Tip:
Pred vŕtaním je potrebné určiť pôdorys budovy a presné umiestnenie, aby bolo možné vykonať skúšku pôdy na „správnom“mieste.
Koľko stojí pôdna správa?
Náklady na správu podložia závisia od veľkosti plánovanej budovy a rozsahu zadaného prieskumu. Pri rodinnom dome priemernej veľkosti do okolo 200 metrov štvorcových sa cena za základnú správu pohybuje od 500 do 1 000 eur. Regionálne rozdiely sú aj v cene pôdneho hlásenia.
Ak pôdny expert poskytuje doplnkové služby, cena sa zvyšuje na 2.000 až 2 500 eur. Medzi doplnkové služby patrí napríklad zisťovanie vodnej priepustnosti alebo stavebný chemický rozbor vody. Dodatočné náklady na správu o pôde však môžu byť dobre vynaložené. Náklady na odstránenie porúch spôsobených nekvalitným podložím môžu byť výrazne vyššie.
