Ak chcete postaviť nehnuteľnosť v tejto krajine, nevyhnutne sa stretnete s číslom podlahovej plochy (GRZ). Ide o hodnotu na určenie povolenej zástavby nehnuteľnosti. Vysvetlíme vám, ako správne vypočítať číslo podlahovej plochy.
Vysvetlené číslo podlahovej plochy
Podľa časti 19 vyhlášky o využívaní budov (BauNVO) je číslo podlahovej plochy (GRZ) desatinná hodnota, ktorá udávaaké percento plochy nehnuteľnosti máte povolené stavať naMaximálna hranicaje zvyčajne 0,8 (výnimka: jadrové oblasti), čo zodpovedá hodnote 80 percent. Maximálnu hodnotu pre GRZ I určujú jednotlivé obce v príslušnom pláne rozvoja pre okolie alebo oblasť. GRZ slúži na udržanie dostatočného prírodného priestoru na pozemku. Okrem toho zabezpečuje, aby budova zapadala do obrazu komunity tým, že nedovolí, aby bola nehnuteľnosť zastavaná príliš ťažko.
GRZ I a II
GRZ je rozdelený do dvoch kategórií, z ktorých spoločne vyplýva maximálna hodnota 0,8 v Nemecku:
- GRZ I (hlavné zariadenia)
- GRZ II (pomocné zariadenia)
Príslušné kategórie popisujú prvky a štruktúry, ktoré do nich patria. Medzi hlavné zariadenia patrí primárny dom vrátane stien, terás, balkónov a východov zo suterénu. Všetky ostatné systémy patria do GRZ II, ako napríklad:
- Garáže (podzemné garáže, vonkajšie garáže)
- Ihriská
- Záhradné domčeky
- Solárne alebo FV systémy
- Bazény
- Ihriská
- podzemné šachty
- Jamy
- Nádrže (napr. nádrže na ropu alebo plyn)
Pri plánovaní venujte veľkú pozornosť tomu, koľko pridružených systémov chcete integrovať. Vedú k prekročeniu zastavanej plochy. Toto je povolené len o 50 percent, kým GRZ nedosiahne maximálnu hodnotu 0,8. Pomocné zariadenia zároveň nesmú byť priamo spojené s hlavnou budovou. Pri plánovaní zistite, či je možný nadbytok. Ak nie, je možné zabezpečiť (zvyčajne nákladnú!) demontáž. Napríklad, ak je GRZ I nehnuteľnosti 0,6, GRZ II je len 0,2, inak bude prekročená maximálna hodnota.
Poznámka:
Nespevnené chodníky na pozemku a presahy strechy nie sú pokryté GRZ. Môžu byť implementované nezávisle od GRZ.
Určite podlahovú plochu
Číslo podlahovej plochy uvedené v pláne rozvoja sa používa na výpočet podlahovej plochy, ktorú máte k dispozícii. Prípustná podlahová plocha závisí nielen od GRZ, ale aj od veľkosti nehnuteľnosti, ako je zrejmé z nasledujúceho vzorca:
Plocha pozemku v m² x GRZ=zastavateľná plocha
Pomáha pri určovaní, pretože do vzorca stačí vložiť jednotlivé hodnoty a vypočítať ich. Na oboznámenie sa s výpočtom použite príklad výpočtu. Na to predpokladáme veľkosť nehnuteľnosti 500 metrov štvorcových. Priemerná veľkosť nehnuteľnosti v Nemecku je od 400 do 600 metrov štvorcových. GRZ je 0,25. Toto je často prípad v malých osadách, víkendových domoch alebo obytných oblastiach. V mestských alebo priemyselných oblastiach je hodnota zvyčajne výrazne vyššia. Na výpočet zostaviteľnej plochy vložíme hodnoty do vzorca takto:
500 m² x 0,25=125 m²
Zastaviteľná plocha celej nehnuteľnosti je teda 125m2. Tieto sú k dispozícii na vývoj.
Vypočítať číslo podlahovej plochy
GRZ si môžete určiť aj sami na základe dostupnej podlahovej plochy. Toto je dôležité, ak chcete skontrolovať, či existujúca budova alebo projekt prekračuje GRZ špecifikovanú v pláne rozvoja alebo nie. Najmä stavby v kategórii GRZ II, ktoré sú následne napojené na hlavnú budovu, môžu pri prekročení GRZ spôsobovať problémy. Číslo podlahovej plochy si môžete vypočítať takto:
zastavaná plocha v m² / plocha pozemku v m²=GRZ
Podobne ako pri určovaní podlahovej plochy zadajte do vzorca príslušné hodnoty. Pre prehľadnosť používame veľkosti z predchádzajúceho výpočtu:
125 m² / 500 m²=0,25
Ako vidíte, zastavaná plocha zodpovedá GRZ. Ak sa zmení zastaviteľná plocha, tak sa to samozrejme dotkne GRZ. Ďalší príklad predpokladá hotovú hlavnú budovu s podlahovou plochou 180 metrov štvorcových. Príklad výpočtu ukazuje, či to stále zodpovedá zadanému GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Hlavná budova je v tomto prípade príliš veľká, čo by mohlo viesť k problémom.
Poznámka:
Vonkajšie schody sú vždy súčasťou podlahovej plochy hlavnej budovy, čo musíte zohľadniť pri určovaní GRZ.
Často kladené otázky
Kto musí požiadať o prípadné prekročenie GRZ?
Toto je predovšetkým plánovač stavby. V ideálnom prípade je projektantom stavby skutočný architekt, projektant alebo zodpovedný stavebný úrad. Tým sa zabráni problémom s aplikáciou a sú uvedené len presné prvky pre možný prebytok.
Aký je rozdiel medzi GRZ a GFZ?
Zatiaľ čo GRZ sa vzťahuje výlučne na zastaviteľnú plochu pozemku, číslo podlahovej plochy (GFZ) špecifikuje maximálnu plochu, ktorú môžu poschodia budovy zaberať. To špecifikuje aj plán rozvoja. Koeficient na výpočet maximálnej podlahovej plochy sa tiež uvádza ako desatinná hodnota a zvyčajne sa pohybuje medzi 0,5 a 1,0. Nie je ohraničená GRZ a je ideálne rozdelená na niekoľko poschodí.
Ako ovplyvňuje GRZ hodnotu nehnuteľnosti?
Čím viac stavebného priestoru je k dispozícii, tým je nehnuteľnosť lukratívnejšia. Dôvodom je disponibilný obytný a úžitkový priestor. Môžete umiestniť väčší dom, luxusné prvky ako bazén a dokonca aj komponenty na vlastnú výrobu energie. Dostupný stavebný priestor výrazne zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti.
