Stavebníkov v realizácii vysnívaného bývania často obmedzujú stavebné predpisy na pozemok, čo môže byť v neprospech predajcov stavebných pozemkov. Dodržiavanie zákonom predpísaných minimálnych vzdialeností od susedných nehnuteľností alebo dodržanie maximálnej zastavanej plochy v závislosti od plochy nehnuteľnosti sú len dva možné príklady problémov. Za určitých podmienok môže byť riešením zjednotenie zaťaženia budovy pre susedné nehnuteľnosti.
Zaťaženie budovy združenia – definícia
Ako už samotný výraz napovedá, ide predovšetkým o typ spojenia dvoch alebo viacerých vlastností. Aby boli „zjednotené“, musia byť susednými nehnuteľnosťami. Zjednotenie stavebného bremena znamená, že dve alebo viac susediacich nehnuteľností sa v stavebnom práve považuje za jednu nehnuteľnosť. Spoločné stavebné bremeno vo všeobecnosti vyžaduje stavebnoprávny dôvod.
Zjednotením stavebného bremena sa napríklad eliminujú vlastnícke hranice medzi susediacimi nehnuteľnosťami. Záťaž združenej budovy vždy zahŕňa aspoň jednu takzvanú „obslužnú nehnuteľnosť“. Tento alebo vlastník nehnuteľnosti má voči príslušnému stavebnému úradu verejnoprávnu povinnosť zrušiť ich vlastnícku hranicu so susednou nehnuteľnosťou. To znamená, že susedná nehnuteľnosť sa stáva takzvanou „dominantnou“časťou a susedná hranica nemusí byť braná do úvahy pri stavebno-právnych otázkach.
Vlastnícke vzťahy v prípade zjednotenia zaťaženia budovy
Vlastnícka štruktúra jednotlivých nehnuteľností nie je dotknutá stavebným bremenom združenia. To znamená, že každý zúčastnený vlastník nehnuteľnosti si ponecháva svoje vlastnícke práva k svojej nehnuteľnosti v rozsahu, v akom bola/je zapísaná v katastri nehnuteľností pred zriadením poplatku za výstavbu združenia. Stavebné bremeno združenia sa nezapisuje do katastra nehnuteľností. Zmena nenastane ani v oblasti daní.
Použitie záťaže pri združení
Príklad 1
Pán Meier vlastní na svojom pozemku dvojgeneračný dom, v ktorom sú byty umiestnené vedľa seba a každý má svoj vlastný vchod. Jedna strana je teraz na predaj vrátane nehnuteľnosti na strane. Rozdelenie majetku to teoreticky umožňuje. Ale keďže dom nie je v strede pozemku, jeho časť pozemku by bola podstatne menšia.
Stavebný zákon hovorí, že zastavaná plocha jeho polovice domu je príliš veľká na veľkosť zostávajúcej nehnuteľnosti. Rozdelenie majetku by teda v tomto prípade nebolo možné. Ak sa však súčasne s rozdelením nehnuteľnosti požiada a skolauduje zjednocovacie stavebné bremeno, nehnuteľnosť sa aj po rozdelení považuje za stavebnú. Kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti pravidelne dostáva pozemkový list.
Príklad 2
Syn pani Schmidtovej môže lacno kúpiť nehnuteľnosť susediacu s jeho matkou. Aby mohol zrealizovať svoj vysnívaný plán domu, musel by stavať v tesnej blízkosti pozemku po mame. To nemá námietky, no stavebný úrad áno, pretože ako stavebník je zo zákona povinný dodržiavať minimálnu vzdialenosť od vlastníckych hraníc priľahlých nehnuteľností. Tu už jeho matka môže dať stavebnému úradu povinnosť uplatniť spoločné bremeno stavby. Takto matka rozpúšťa hranicu medzi dvoma nehnuteľnosťami a syn to už nemusí brať do úvahy pri stavbe.
Príklad 3
Dva manželské páry, ktoré sa kamarátia, si kúpili za sebou dva pozemky, na ktorých by chceli stavať. Do zadnej časti pozemku nie je prístup z ulice pre zástavbu. To znamená, že káble sa môžu dostať do zadnej časti len cez prednú časť. Tu sa manželia mohli dohodnúť na takzvanom vecnom bremene, ktoré právne a trvalo stanovuje stavebné presťahovanie prvej nehnuteľnosti. S cieľom ušetriť náklady sa noví majitelia nehnuteľností rozhodli spojiť výstavbu. Tieto dve nehnuteľnosti sa stávajú jednou nehnuteľnosťou v zmysle stavebného zákona. V dôsledku toho je potrebné rozvíjať iba prednú nehnuteľnosť. K tomuto je teraz možné pripojiť zadný pozemok.
Aplikácia
Vo všeobecnosti nie je možné poskytnúť žiadne záväzné informácie týkajúce sa žiadosti o bremeno spojené s budovaním združenia, keďže jednotlivé spolkové štáty môžu mať odlišné požiadavky. V súlade s tým slúžia nasledujúce informácie v niektorých bodoch len ako návod. Pred podaním žiadosti je vhodné získať presné informácie o zodpovednom orgáne.
Zodpovednosť
Združené zaťaženie stavby je možné podať prostredníctvom príslušného stavebného úradu alebo orgánu stavebného dozoru obce.
Uchádzač
Žiadosť môže podať ktorýkoľvek zo zúčastnených vlastníkov nehnuteľností. Ten, kto odošle prihlášku, bude zvyčajne aj príjemcom faktúry za vzniknuté poplatky.
V každom prípade vlastník nehnuteľnosti, ktorej nehnuteľnosť je „vecným bremenom“, musí svojím podpisom na samostatnom tlačive vyznačiť pripravenosť na výstavbu. V odbornom žargóne sa to označuje ako „dodávateľ stavby“. V niektorých mestách/krajinách je dodávateľ stavby po podaní žiadosti klientom pozvaný na osobné stretnutie, aby poskytol podpis a mohol ho priamo overiť. Ak dodávateľ stavby býva ďalej, podpis možno urobiť na stavebnom úrade v blízkosti bydliska a overiť tam. Prípadne môže byť podpis overený aj notárom.
Dokumenty/dokumenty na odoslanie
- Vyplnená a podpísaná prihláška
- Prehlásenie o zaťažení stavby od dodávateľa stavby s osvedčením podpisu
- Aktuálny výpis z katastra všetkých nehnuteľností (nesmie byť starší ako tri mesiace)
- Katastrálne výpisy všetkých dotknutých nehnuteľností
- Situačný plán v piatich kópiách s vyznačením a rozmermi zaťaženého pozemku
- V závislosti od stavebného úradu môže byť pre výsledné poplatky vyžadovaný samostatný formulár kalkulácie nákladov
- Ak ide o obchodný majetok alebo majetok združenia, je potrebné predložiť výpisy z obchodného registra alebo registra združenia
Postup úprav
Ak budú k dispozícii všetky potrebné dokumenty a podpisy, stavebný úrad začne proces stavebného povolenia tzv. Čas spracovania sa môže značne líšiť v závislosti od pracovného zaťaženia a jednotlivých prípadov. V priemere sa dá očakávať doba spracovania od štyroch do šiestich týždňov.
V prípade schválenia žiadosti bude vykonaný zápis do registra stavebného bremena a stavebné bremeno združenia sa stane právoplatným.
Náklady
V závislosti od obce, administratívnej náročnosti, ekonomickej hodnoty alebo iného prínosu stavby sa náklady zvyčajne zostavujú individuálne. Pohybujú sa od 60 do 500 eur. Vrátenie poplatku je splatné aj vtedy, ak si to zhotoviteľ stavby po podaní žiadosti rozmyslí a nepodpíše vyhlásenie o vecnom bremene stavby. O zápisoch v evidencii stavebného bremena je možné požiadať o písomné informácie. Aj tu sa platí poplatok od 15 eur do 50 eur.
Tip:
Výsledok kolaudačného konania bude žiadateľovi oznámený písomne a stavebnému úradu bude písomne oznámený minimálne zápis v evidencii stavebného bremena. Toto je už záväzné a stavebné bremeno združenia je právne záväzné, takže dodatočné dokladanie z evidencie stavebného bremena nie je potrebné.
Zaťaženie stavby združenia v prípade dedičstva alebo predaja
Ak dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti predajom alebo dedením, ku ktorej sa zaviazal záväzok spoločenstva, táto zmena zostáva nedotknutá a naďalej trvá. Ide o ochranu vlastníka „dominantného“majetku. To má zabrániť tomu, aby sused v najhoršom prípade musel zbúrať svoj dom alebo jeho časti, ak by povinnosť zanikla, ak by bol postavený cez (bývalú) hranicu vlastníctva.
Vymazanie bremena stavby združenia
Ak je na jednej alebo viacerých nehnuteľnostiach evidované stavebné bremeno združenia, môže byť za určitých podmienok vymazané. Musia byť splnené nasledujúce požiadavky:
- Pôvodne plánovaná výstavba sa neuskutoční (dôvod je odstránený)
- Neexistuje žiadny verejný záujem na udržiavaní stavebného bremena združenia
- Je potrebné dať súhlas príslušného stavebného dozoru
Vplyv na hodnotu nehnuteľnosti
Keďže na spoločnom zaťažení budovy sa podieľajú najmenej dve nehnuteľnosti, zvyčajne to znamená, že jedna časť má nevýhodu a druhá výhoda. Výhodu má „dominantná“nehnuteľnosť, ktorá profituje z oddelenia hranice nehnuteľnosti od susednej nehnuteľnosti. Výsledkom môže byť zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť, ku ktorej je evidované stavebné bremeno, stráca právo na jasné vymedzenie od susednej nehnuteľnosti. To môže potenciálne znížiť hodnotu nehnuteľnosti.
V závislosti od konkrétneho prípadu a vývoja nie vždy dôjde k zníženiu hodnoty. Treba brať do úvahy, že jednotné zaťaženie stavby ponúka väčšiu flexibilitu v rozvoji, čo by bez tejto stavebno-právnej dohody nebolo možné. Či a do akej miery možno očakávať zníženie alebo zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, je možné určiť pomocou znalca a príslušného posudku.
