To, či a do akej miery je terasa súčasťou obytného priestoru, hrá v mnohých ohľadoch zásadnú úlohu. Pre nájomníkov je obzvlášť dôležité, aby poznali základy výpočtu a vedeli si ich v prípade potreby skontrolovať.
Právny základ
Terasy sa vo všeobecnosti môžu v nájomných zmluvách od roku 2004 počítať ako obytný priestor iba proporcionálne. Základný princíp pre orientáciu je 25 percent. Tento priemer je stanovený vo vyhláške o životnom priestore – skrátene WoFIV. Nariadenie sa považuje za obzvlášť priaznivé pre nájomcov.
Ako základ pre výpočet však možno použiť aj DIN 277 (v ktorej sa terasy považujú za 100 percent obytnej plochy) a dnes už zastarané požiadavky DIN 283 (tu sa terasa do obytnej plochy vôbec nepočíta.
Poznámka:
Pre nájomné zmluvy uzatvorené pred rokom 2004 - za predpokladu, že odvtedy nenastali žiadne štrukturálne zmeny - platí II.výpočtová vyhláška (II. BV), podľa ktorej terasa predstavuje až 50 percent obytnej plochy.
Prehľad
V nasledujúcom prehľade sme pre vás zhrnuli všetky dôležité informácie o tom, do akej miery je terasa súčasťou obytného priestoru:
- Predpisy o životnom priestore (od roku 2004): 25 až 50 %
- II. Predpis výpočtu (do roku 2003, staré nájomné zmluvy): 50%
- DIN 277: 100%
- DIN 283 (teraz zastaraný): 0%
Základný výpočet
Výpočet obytnej plochy terasy s desiatimi štvorcovými metrami s priemerom 25 percent je podľa WoFIV nasledovný:
10 štvorcových metrov: 4=2,5 štvorcových metrov
Terasa je tedapočítaná ako 2,5 m2 obytnej plochy.
To však platí len v prípade, ak vonkajší priestor spĺňa príslušné základy. Toto sú:
- Požiadavky na stavbu dostatočné
- priamo spojené s obývacou izbou
- vybavené pevným základom
- bezpečné na použitie
- vhodné na nastavenie stolov a stoličiek
Zvýšený kredit je možný, rovnako ako znížené percento obytnej plochy. Určite sa oplatí pozrieť si zmluvu o prenájme, aby ste dostali férovú cenu. To platí najmä vtedy, keď je použitie obmedzené alebo žiadne. Najmä pri väčších terasách a zvýšenom percente má kalkulácia priamy a výrazný vplyv na nájomné a dodatočné náklady. V prípade potreby je potrebné znížiť nájomné.
Tip:
Pred podaním zodpovedajúceho nároku prenajímateľovi sa vždy odporúča priama rada od Združenia na ochranu nájomníkov alebo od právnika, ktorý sa špecializuje na nájomné právo.
Zvýšený kredit
Potom je možný zvýšený výpočet terasy ako obytnej plochy,pri splnení špeciálnych požiadaviek. Môžu to byť napríklad tieto body:
- špeciálny výhľad vo vyhľadávanej lokalite
- obzvlášť vysoká kvalita vybavenia
- bočné hranice
- Strešná krytina
- ďalšie modernizačné opatrenia
Ak je terasa vhodná na dlhšie používanie, je práve novopostavená alebo ponúka iné vybavenie, môže sazapočítať ako obytná plocha až do 50 percent.
V uvedenom príklade s terasou s rozlohou desať metrov štvorcových vyzerá výpočet takto:
10 metrov štvorcových: 2=5 metrov štvorcových
V tomto prípade terasa počítas piatimi štvorcovými metrami obytnej plochy.
Znížený kredit
Rovnako ako navýšenie je možné urobiť aj znížený kredit,ak sa dá terasa využívať len obmedzene. Možné faktory zníženia kreditu sú:
- Vek
- konštrukčné chyby
- nedostatok vybavenia
- Poškodenie
- zlá poloha
Výpočet potom musí byťpod 25 percent a v našom príklade výpočtu teda môže byť maximálne 2,4 m2 s podlahovou plochou desať metrov štvorcových.
Poznámka:
Ak terasa nie je vôbec vhodná na použitie, napríklad preto, že sa preukázateľne vystavuje nebezpečenstvu alebo je plocha nespevnená, nemusí sa do obytnej plochy započítavať vôbec. V tomto prípade sa plocha nepočíta ako terasa v právnom zmysle a teda ani ako obytná plocha.
Často kladené otázky
Počítajú sa strešné terasy ako obytný priestor?
Medzi terasami a strešnými terasami nie sú žiadne právne rozdiely. Pri veľmi veľkých systémoch by preto mala nájomná zmluva venovať veľkú pozornosť percentu a stavu terasy.
Kedy je povolené zvýšenie nákladov na terasy?
Terasa sa môže počítať ako obytná plocha vo vyššom percente, ak sa zodpovedajúcim spôsobom zlepší vybavenie a tým aj využitie. Môže ísť napríklad o obnovu podlahy, osadenie bočných stien či zábradlí a strechy. Zhodnotenie sa potom môže zákonite premietnuť do ceny a viesť k zvýšeniu nájomného.
Ako zistím, že terasa je použiteľná?
Terasa musí byť vhodná na bezpečné prechádzky a sedenie. Ak tieto možnosti nie sú k dispozícii, pretože podlaha nie je dostatočne zabezpečená alebo sa vyskytli stavebné chyby, môže byť nájomné znížené vo výške terasy započítanej ako obytná plocha. V závislosti od veľkosti to môže znamenať významný rozdiel. Takže to stojí za to spočítať.
