Pre výpočet obytnej plochy je dôležité, či a do akej miery je zimná záhrada súčasťou obytného priestoru. Oblasť môže mať výrazný vplyv na cenu prenájmu alebo platnú daň z nehnuteľnosti. Dôležitý je základ použitý na výpočet. Tu nájdete všetky informácie k téme.
Obytná plocha: základ výpočtu
Podstatný pri určovaní obytnej plochy je použitý výpočtový základ. V Nemecku sa bežne stretávate s dvoma právnymi základmi, podľa ktorých sa obytná plocha počíta inak:
- Nariadenie o životnom priestore (WoFlV)
- DIN 277
Nariadenie o životnom priestore
Nariadenie o životnom priestore je základom výpočtu, ktorý je platný v celom Nemecku. Môže si ju vybrať prenajímateľ, pokiaľ nejde o nehnuteľnosť na prenájom financovanú z verejných zdrojov. V tomto prípade - takzvaný obytný priestor riadený cenou - vždy platí WoFlV. Pre mnohých nájomníkov je WoFlV aj tak preferovaným variantom na výpočet obytnej plochy, pretože do výpočtu zahŕňa iba obytnú plochu a žiadny iný využiteľný priestor.
To sa prejavuje aj v zimných záhradách. Hoci sa vždy počítajú ako súčasť obytnej plochy, ide o rôzne percentá v závislosti od typu zimnej záhrady. Pre základ výpočtu je dôležitéči ide o vykurovanú alebo nevykurovanú zimnú záhradu
Poznámka:
Nariadenie o obývacom priestore sa nevzťahuje na nájomné zmluvy podpísané pred 1. januárom 2004. Na tieto sa vzťahuje Second Calculation Ordinance (II BV), predchodca WoFlV.
DIN 277
Na rozdiel od WoFlV je DIN 277 základom výpočtu, ktorý nedefinuje konkrétne obytný priestor. Rozlišuje len úžitkové a dopravné plochy. To znamená, že prenajímatelia môžu určiť celú úžitkovú plochu ako obytnú plochu namiesto obytnej plochy. To zahŕňa zimné záhrady úplne. Napríklad, ak si chcete prenajať byt so zimnou záhradou 20 metrov štvorcových,táto bude vždy kompletne zahrnuté v obytnej ploche. DIN 277 uprednostňuje mnoho prenajímateľov, pretože je k dispozícii viac priestoru, čo samozrejme ovplyvňuje konečné nájomné.
Tip:
Pred podpisom nájomnej zmluvy si vždy skontrolujte obytnú plochu na základe výpočtu. Nepravdivé informácie môžu viesť k výrazne vyššiemu nájomnému, čomu sa dá predísť dôkladnou kontrolou.
Vyhrievané alebo nie
To, či je zimná záhrada vykurovaná alebo nevykurovaná, má významný vplyv na výpočet obytnej plochy pri použití WoFlV. Kým podľa DIN 277 sa zimná záhrada vždy počíta ako súčasť obytného priestoru, pod WoFlV to vyzerá inak:
- nevykurované: 50 percent plochy
- vyhrievané: 100 percent plochy
To znamená, že ak mátevyhrievanú zimnú záhradus podlahovou plochou 20 metrov štvorcových, musíte ju po použití WoFlV plne pridať do obytného priestoru. Pri priemernej cene nájmu deväť eur za meter štvorcový by to bolo 180 eur, ktoré by sa pripočítali k nájomnému. Prenevykurovanú zimnú záhradu však výpočet vyzerá takto:
- 20 m² obytná plocha: 2=10 m² výpočtová plocha
- 10 m² x 9 eur cena prenájmu=90 eur dodatočný nájom
Často kladené otázky
Je zimná záhrada relevantná pre nové nariadenie o dani z nehnuteľností?
Áno. Nová úprava dane z nehnuteľností zahŕňa aj vykurované a nevykurované zimné záhrady. To znamená, že zimná záhrada bude začlenená do nového priznania k dani z nehnuteľnosti. Ako obvykle, je súčasťou obytného priestoru a nie úžitkového priestoru a je podľa toho spoplatnený.
Počítajú sa terasy a balkóny ako obytný priestor?
Áno, terasy a balkóny sú zvyčajne tiež súčasťou obytného priestoru, a preto sú integrované do výpočtu plochy. Dôležitý je opäť rozdiel medzi použitými výpočtovými základmi. Ak sa použije regulácia obytnej plochy, pripočíta sa maximálne 25 až 50 percent, alebo podľa DIN 277 celá plocha.
Aký je rozdiel medzi využiteľným priestorom a obytným priestorom?
Teoreticky sú všetky plochy v domoch a bytoch úžitkovou plochou. Nie všetok využiteľný priestor je však rovnaký ako obytný priestor. Obytný priestor zahŕňa všetky oblasti, ktoré sú primárne priradené obytným priestorom, napríklad spálne, kúpeľne a zimné záhrady. Čisto úžitkové plochy sa naopak využívajú pri miestnostiach, ktoré nie sú určené na bývanie. Patria sem napríklad pivnice (ak nie sú prerobené na obytné účely), práčovne a kotolne.
