Pre rozdelenie nehnuteľnosti môžu byť rôzne dôvody: či už z dôvodu plánovania dvojdomu, parcelácie, poskytnutia stavebného pozemku pre dospelé deti alebo preto, že nehnuteľnosť je jednoducho príliš veľká a vyžaduje príliš veľa údržbu. Rozdelenie môže byť vykonané s meraním alebo bez merania. Sprievodca ukazuje, čo všetko je potrebné vziať do úvahy pri delení majetku.
Schválenie
V takmer všetkých federálnych štátoch nie je potrebný súhlas obce na rozdelenie majetku. Výnimkou sú Dolné Sasko a Severné Porýnie-Vestfálsko, ak ide o zastavanú nehnuteľnosť alebo stavebné povolenie na ňu. Či už s požadovaným povolením na rozdelenie alebo bez neho, vždy treba dodržiavať predpísané stavebné predpisy. Týka sa to napríklad dodržiavania minimálnych vzdialeností a plánov rozvoja. Podrobné informácie poskytuje stavebný a/alebo realitný úrad príslušnej obce, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.
Typy divízií
Existujú dva typy delenia:
Ideálne rozdelenie
Ideálne rozdelenie prebieha bez merania nehnuteľnosti. To neznamená, že sa meranie nevykonáva. Jednoducho to beží bez určenia hraníc a nastavenia hraníc/označenia hraníc. Nariadenie rozdelenia bez merania vykonáva notár. O ideálnej parcelácii je urobený zápis do katastra. Tento typ rozdelenia sa vykonáva najmä preto, aby sa ušetrili peniaze a keď strany nechcú o pár metrov štvorcových viac či menej.
Požiadavky na ideálne divízie
Na delenie bez merania je povinné splnenie aspoň jednej z nasledujúcich požiadaviek:
- Hranica sa kreslí „kameň ku kameňu“, napríklad v dvojdome
- Rovnaké majetkové podiely, aké môžu nastať napríklad pri zrušení dedičského spoločenstva
- V minulosti bolo vykonané deliace meranie a je uložené na katastri bez toho, aby došlo k zmene vlastníctva
Skutočné rozdelenie
V prípade skutočného delenia musí meranie vykonať uznávaný a verejne poverený geodet. Toto poskytuje na požiadanie príslušný geodet alebo môže byť uvedené do prevádzky nezávisle. Hranice pozemku sú vytýčené pre všetky podoblasti. Hraničné znaky je možné nastaviť na požiadanie. Výsledky meraní a hraničné body sa predkladajú katastrálnemu úradu ako dôkaz a tam sa ukladajú. Pre všetky merané časti sú vytvorené nové pozemkové listy s príslušnými (novými) vlastníkmi nehnuteľností. Stará pozemková kniha pre nerozdelenú nehnuteľnosť je „prepísaná“novými údajmi o meraní a hraniciach.
Náklady
Cena za rozdelenie parciel bez alebo so zameraním závisí od veľkosti pozemku, ktorý sa má rozdeliť a hodnoty pozemku. Ak má nehnuteľnosť na rozdelenie 850 metrov štvorcových a štandardná hodnota pozemku je 23 eur za meter štvorcový, náklady na deliace meranie sú v priemere o 900 eur vyššie ako pri takzvanom sondovaní bez merania delenia. Daň z obratu a poplatky za registráciu nehnuteľností sú úmerne drahšie v dôsledku vyšších kalkulácií nákladov. V tomto príklade je kalkulácia nákladov tesne nad 2 700 eur v porovnaní s niečo vyše 1 300 eur bez merania delením. Ceny sa môžu líšiť v závislosti od obce.
Náklady na rozdelenie je zvyčajne zodpovedný vlastník nehnuteľnosti. Súkromné dohody o zdieľaní nákladov alebo prevzatí celkových nákladov s (novým) vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá sa má rozdeliť, sú možné.
Prihláška, ak sa vyžaduje schválenie
Ak sa má rozdeliť nehnuteľnosť, ktorá podlieha požiadavke povolenia, je potrebná písomná, neformálna žiadosť na príslušný mestský úrad. Žiadosť musí podať vlastník nehnuteľnosti alebo kupujúci. Žiadosť môžu v mene vlastníka alebo nadobúdateľa nehnuteľnosti podať spravidla aj verejní geodeti a notári. Na podanie žiadosti sa vyžaduje právne záväzné splnomocnenie pre tretie strany.
Obsah aplikácie
Oddiel 13 vyhlášky o vzoroch budov upravuje obsah žiadosti a požadované dokumenty. Patria sem
- Meno a adresa žiadateľa alebo vlastníka nehnuteľnosti, ktorá sa má rozdeliť
- Ulica a číslo domu nehnuteľnosti
- Názov nehnuteľnosti
- List katastra
- Kataster nehnuteľností s obvodom, pozemkom a číslom parcely
- Mapa majetku v troch vyhotoveniach s aktuálnymi hranicami vlastníctva, majetkom na rozdelenie a budúcimi hranicami
- Informácie o existujúcom vývoji, trhovej hodnote nehnuteľnosti, ktorá sa má rozdeliť a účele divízie
Tip:
Uistite sa, že všetky informácie sú správne a úplné a že sú predložené všetky požadované dokumenty/dokumenty. Priemerná doba spracovania je tri týždne. Ak boli predložené nesprávne alebo neúplné informácie/dokumenty, doba spracovania sa primerane predĺži.
Zamietnuté povolenie na delenie
Ak stavebný úrad zamietne rozdelenie majetku, ďalším krokom je obrátiť sa na súd, ak zamietnutie nebude akceptované.
Schválené rozdelenie nehnuteľností
Ak bola parcela schválená stavebným úradom, je potrebné vykonať meranie. Pred odovzdaním výsledkov meraní na katastrálny úrad s povolením na rozdelenie je vhodné sa vopred dohodnúť.
Vecné bremeno
Nezabúdajte na práva jednotlivých vlastníkov, ktoré musia byť priznané podľa § 1018 Občianskeho zákonníka, ako sú práva prechodu alebo prechodu. Zároveň možno určiť vzdanie sa práv. Ide o zaťažovanie susedovho majetku. Tým sa reguluje napríklad (spoločné) užívanie, ako je kladenie vodovodných potrubí alebo skladovanie vecí na susednom pozemku.
Tip:
Všetky zmluvy ako vecné bremeno a vzdanie sa práv musia byť vo všeobecnosti zaznamenané písomne a mali by byť súčasťou každého rozdelenia/kúpnej zmluvy. Dá sa tak predísť neskorším sporom.
Právo prednostnej jazdy a prechodu
Základným vecným bremenom je právo prechodu a prechodu. Najmä ak sa predelená nehnuteľnosť nachádza v druhom rade a nemá priamy prístup pešo alebo vozidlom. Pri delení nehnuteľnosti by sa malo upraviť, ktorá cesta/prístup je udelená. Kompenzácia za používanie a/alebo účasť na nákladoch na údržbu ciest/prístupových trás má zmysel.
Náklady za právo prechodu a prechodu
Výška nákladov za práva prechodu a prechodu by mala byť určená na základe intenzity používania. Tu je možné do výpočtu zahrnúť súkromné alebo komerčné použitie. Ak sa strany nedohodnú, náklady môže určiť odborník.
Zápis v katastri
Ak je udelené právo prechodu a/alebo prechodu cez susednú nehnuteľnosť, musí to byť zapísané na liste pozemkovej knihy zaťaženej nehnuteľnosti. Podmienkou zápisu do pozemkovej knihy je súhlas vlastníka. Ak má katastrálny úrad pri vytváraní nových pozemkových listov práva prechodu a prechodu, administratívna náročnosť je nižšia a náklady sú vo všeobecnosti nižšie ako následné zápisy.
Tip:
Plocha pre cesty a priechody by nemala byť príliš veľkorysá, pretože to môže viesť k zníženiu hodnoty, ak sa nehnuteľnosť predáva so zriadeným vecným bremenom. Zmena vlastníctva nemá za následok zánik práva prechodu alebo práva prechodu.
Vyhľadať pomoc
Úrad Nemčina, právne predpisy, osobitné a/alebo výnimočné predpisy a nespočetné množstvo paragrafov neuľahčujú normálnym občanom orientáciu. Neúmyselná chyba by mohla stačiť na to, aby projekt nebol schválený, alebo by nastali právne problémy s novými vlastníkmi nehnuteľností. Je vhodné vyhľadať pomoc geodeta alebo právnika/notára, ktorý sa špecializuje na realitné a stavebné právo. V mnohých prípadoch môže kompetentná podpora ušetriť peniaze, čas a nervy.
